Texto: Asociación de Consumidores Red RAI
Imagen: Archivo
Parte del trabajo de nuestra asociación de consumidores consiste en revisar periódicamente los contratos de préstamo hipotecario para retirar las cláusulas obsoletas y abusivas, como la cláusula suelo, los intereses moratorios que cambian cada seis meses y a la baja, la imposibilidad de arrendar la vivienda y muchas más según van apareciendo las sentencias del Tribunal Supremo. Y una cláusula, también sancionada por el Supremo, es la cesión de deuda, que está en casi todas las escrituras de préstamo hipotecario. También la cesión de deuda es una cláusula que ahora se considera abusiva.
La cesión de deuda es una cláusula que viene al final del contrato y dice que, al firmar el préstamo, autorizamos a la entidad bancaria a que no te notifique si la deuda es cedida a terceros. Vamos, que tu banco puede vender a otros tu deuda y no está obligado a informarte de esta venta. Y como son las cosas: hace diez días, el Banco de España, en respuesta a una consulta realizada por el abogado Óscar Viera, ha emitido una comunicación en donde señala que para el caso de que un crédito o préstamo con cobertura hipotecaria haya sido “’titulizado’ – es decir, que esa deuda, generalmente préstamos, haya sido convertida en valores negociables en el mercado: que el banco la haya vendido, vamos- la entidad que concedió la operación crediticia, deja de ser la parte acreedora del vínculo contractual.
Esto quiere decir, que si el banco que te concedió el préstamo vende la deuda, entonces el banco no puede ejecutar la deuda, es decir, si tú no pagas, no puede iniciar una demanda para desahuciarte de tu casa porque legalmente no es el propietario de tu deuda. Lo cual es muy curioso, porque la mayoría de nosotros nos pasamos treinta años pagando al banco por una deuda que firmamos con ellos pero ahora descubrimos que esa deuda ya no es de ellos, a pesar que por esa deuda contratamos seguros, tarjetas, pasamos nuestros recibos y nóminas y hasta nos saludamos cordialmente con la gente del banco porque, entre otras cosas, pensábamos que eran nuestros acreedores.
Sería muy interesante saber si nuestra deuda está vendida o no, y a quién, y por cuánto. Pero la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, exime a los Fondos de inscribir los préstamos adquiridos en el Registro Mercantil: “Ni los Fondos ni los valores que se emitan con cargo a ellos serán objeto de inscripción en el Registro Mercantil”.
Hemos preguntado al Banco de España, que es el supervisor financiero de los bancos, quien es el dueño de nuestra deuda y nos ha contestado: “La finalidad de este Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones es la de atender dudas y consultas relativas a cuestiones de interés general sobre los derechos de los usuarios de servicios financieros en materia de transparencia y buenas prácticas bancarias”. Pero no nos ha contestado lo que queríamos saber: quién tiene nuestra deuda. Quién puede realmente ejecutarnos la deuda si no pagamos.
Veremos por qué es importante saber quién tiene nuestra deuda. Por ejemplo, en el caso de que tengamos un crédito con garantía hipotecaria que pagaremos los próximos 25 o treinta años, Y nos enteramos que el banco vendió la deuda. Hay que recordar aquí que el Código Civil establece en el artículo 1.535 el derecho de retracto u opción preferente de compra. Que viene a decir, que si la entidad bancaria ha vendido nuestro crédito, nosotros podemos recomprarlo al mismo valor. Un ejemplo. En agosto del año pasado, el banco Sabadell vendió al 4,3% de su valor créditos para lograr mayor liquidez. Es decir, que si tenías con el Sabadell – y esto lo han hecho casi todos los bancos- un préstamo hipotecario por 100.000 euros, al venderse a 4,500 euros, el deudor tendría opción preferente de compra sobre su propio crédito y podría recomprarlo a su nuevo dueño por 4.500 euros.
Si logras comprar tu deuda de 100.000 euros a 4.500 euros te quedas con la casa y te quedas sin deuda. No estaría mal, ¿verdad?
Para saber si nuestro banco ha titulizado nuestra deuda, el primer paso es buscar en nuestro contrato de préstamo hipotecario, en las páginas finales, un subtitulo en negrita que se llama Cesión de Deuda o Cesión de crédito. Si la encontramos, vamos por buen camino. Y lo segundo, es ir a la asociación de consumidores. Ya les comentaremos cuáles son los pasos a seguir.
